In dem oftmals gespannten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter war die Frage, wer für die Wartung bzw. die Reparatur/den Austausch der Therme aufzukommen hat, schon viele Jahre Ausgangspunkt für Meinungsverschiedenheiten und kontroverse Rechtsprechung. So hatte der Oberste Gerichtshof bei Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, bereits vor Jahren entschieden, dass der Vermieter nicht für eine Thermenreparatur aufkommen muss (GZ 5 Ob 17/09z vom 24.3.2009). Allerdings kann der Mieter bei einer defekten Therme die Miete mindern. Jahre später kam der OGH zur Entscheidung, dass das Recht auf Mietzinsminderung entfällt, sobald der Mieter die Therme auf eigene Kosten reparieren lässt, da das Zinsminderungsrecht nur für die Dauer der Unbrauchbarkeit zusteht (GZ 2Ob165/13y vom 14.11.2013).

Seit 1. Jänner 2015 ist durch die Wohnrechtsnovelle 2015 gesetzlich eindeutig klargestellt, dass in Mietwohnungen der Vermieter für die Reparatur (oder den Austausch) des Warmwasserboilers bzw. der Therme zuständig ist. Der Mieter muss hingegen für die jährlichen Wartungskosten aufkommen. Dies gilt für alle Wohnungen, die entweder ganz oder teilweise unter das MRG fallen sowie für Wohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz („Genossenschaftswohnungen“). Von Bedeutung ist, dass die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters nur für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler etc. gilt und nicht für solche Geräte, die der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses selbst in der Mietwohnung installiert hat. Mieter, die vor dem 1.1.2015 bereits eine neue Therme angeschafft haben, können aufgrund dieser Gesetzesänderung nun nicht den Vermieter für diese Investition zur Kasse bitten.

Mehr Rechtsicherheit bei Wohnungseigentumszubehör

Während die Klarstellung bei den Warmwasserthermen wohl tendenziell den Mietern entgegenkommt, bringt die Wohnrechtsnovelle 2015 auch Klarheit für die Eigentümer (und Vermieter) – und zwar betreffend Wohnungseigentumszubehör wie Kellerabteile, Garagenabstellplätze oder Gärten. Es ist nun nicht mehr notwendig, dass dieses Zugehör im Grundbuch (B-Blatt) eingetragen ist, sofern sich die Zuordnung (etwa des Garagenplatzes) eindeutig aus den im Grundbuch enthaltenen Urkunden (z.B. Wohnungseigentumsvertrag) im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung ergibt. Bisher galt in diesem Bereich erhebliche Rechtsunsicherheit zu den Erfordernissen, um Zubehör-Wohnungseigentum wirksam begründen zu können. So wurde bisher ein nicht im Grundbuch eingetragenes Zubehör zum Miethauptobjekt, selbst wenn es als Zubehör-Wohnungseigentum gewidmet war, teilweise auch als allgemeiner Teil der Liegenschaft gesehen.

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