In diesem Beitrag erklären wir dir, wie Mieteinnahmen in Österreich besteuert werden und worauf du bei deiner Steuererklärung aufpassen musst, wenn du Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung hast.
Wir arbeiten mit unseren Steuerberater:innen und Expert:innen in unserer Kanzlei im Zentrum von Graz und Online für Kund:innen in ganz Österreich. Unser flexibles Angebot findest du bei unseren Dienstleistungen. Bei Fragen zum Thema Online-Steuerberatung in Österreich lies hier weiter: Online-Steuerberater in Österreich: Alle Infos zu Kosten und Ablauf
Wie hoch ist die Steuer bei Vermietung in Österreich?
Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung werden in Österreich mit dem normalen Einkommensteuersatz versteuert.
Das bedeutet, dass alle deine Einkünfte, egal ob aus Vermietung, einem normalen Angestelltenverhältnis oder aus einer Vortragstätigkeit zusammengezählt werden und darauf dann der sogenannte Stufentarif (das ist der progressive Einkommenssteuersatz) zur Anwendung kommt.
Das heißt auf den ersten Teil (für 2023 bis etwas über EUR 11.000,-) bezahlst du 0% Steuer, dann in der nächsten Stufe 20%. Je nach Höhe deines Einkommens zahlst du bis zu maximal 50% bzw. in Ausnahmefällen 55% an Steuer.
Verdienst du zum Beispiel EUR 12.000,- dann zahlst du für die ersten EUR 11.000,- einen Steuersatz von 0% und nur für den Teil darüber 20%. In diesem Fall wäre dies eine Steuerlast von EUR 200,- : 20% von EUR 1.000,- sowie EUR 11.000,- an steuerfreien Einkünften.
Für deine Einkünfte aus Vermietung hängt der Steuersatz vor allem von deinen sonstigen Einkünften ab. Verdienst du z.B. als Angestellte:r bereits sehr gut, fallen deine zusätzlichen Vermietungseinkünfte in eine höhere Tarifstufe, als wenn du weniger verdienen würdest.
Wie viel Steuer auf private Mieteinnahmen in Österreich?
Grundsätzlich sind die meisten Wohnungsvermietungen oder Vermietungen einzelner Ferienwohnungen ohne große Zusatzleistungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Du zahlst darauf den normalen Einkommensteuertarif (zwischen 0 und 55%).
Wie viel an Mieteinnahmen ist steuerfrei?
Für Mieteinnahmen gibt es keinen eigenen Steuerfreibetrag oder eine Grenze, bis zu der keine Steuer anfällt. Wenn du ansonsten keine Einkünfte hast und unter EUR 11.000,- bleibst, dann beträgt dein Steuersatz nach dem normalen Einkommensteuertarif 0%.
Was ist bei der Vermietung in Österreich steuerlich absetzbar?
Du darfst in deiner Steuererklärung natürlich Ausgaben, die du für die Wohnung, die du vermietet hast, steuerlich absetzen. Typische Ausgaben sind Betriebskosten, Wartungsarbeiten, Maklergebühren, Kreditzinsen und Abschreibungen.
Was nicht von der Steuer abgesetzt werden kann, sind beispielsweise Kosten für ein Arbeitszimmer, um deine Unterlagen zu sortieren oder aufzubewahren.
Sowohl unsere Termine vor Ort als auch unsere Online-Beratungen können als Steuerberatungsleistungen steuerlich abgesetzt werden.
Wie viel bleibt mir von 1.000,- Euro Miete übrig?
Wie viel von EUR 1.000,- Miete am Ende nach Steuern übrig bleibt hängt zunächst von deinen Ausgaben ab. Was dann nach Abzug der Ausgaben übrig bleibt, wird dann versteuert.
Verdienst du zum Beispiel als Angestellte:r bereits EUR 70.000,- brutto im Jahr, wäre der Steuersatz für die Mieteinkünfte 48%, verdienst du EUR 40.000,- brutto dann wäre der Steuersatz 41%. Das heißt, wie viel am Ende übrigbleibt, hängt von deinen Ausgaben und deinen anderen Einkünften ab.
Was passiert, wenn man Mieteinnahmen nicht versteuert?
Wenn du Gewinne aus deiner Vermietung hast und diese nicht versteuerst, dann ist das Steuerhinterziehung. Wenn das Finanzamt davon erfährt, dann musst du die Steuern samt Zinsen nachzahlen und kannst obendrauf noch eine Strafe bis zum doppelten des Steuerbetrags bekommen. Bei höheren Beträgen ist sogar eine Gefängnisstrafe möglich.
Um in solchen Fällen einer Strafe zu entgehen, kann nachträglich eine Selbstanzeige beim Finanzamt eingebracht werden. Unsere Expert:innen begleiten Kund:innen immer wieder erfolgreich durch eine Selbstanzeige. Wir empfehlen ein Beratungsgespräch, um die Möglichkeiten zu besprechen.
Wie versteuere ich Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung?
Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen auf AirBnB oder Booking.com sind wie normale Mieteinnahmen mit dem Einkommensteuertarif zu versteuern.
Achtung, die Plattformen sind zur Meldung deiner Daten an das Finanzamt verpflichtet! Vermietest du über eine Plattform und gibst die Einkünfte nicht in deiner Steuererklärung bekannt, ist die Chance hoch, dass das Finanzamt davon erfährt.
Muss ich Umsatzsteuer für meine Mieteinnahmen bezahlen?
Die Vermietung von Wohnungen zu Wohnzwecken ist in Österreich mit 10% Umsatzsteuer zu besteuern. Ausnahmen gibt es nur, wenn deine gesamten Einnahmen aus selbstständiger oder gewerblicher Tätigkeit im Jahr unter EUR 35.000,- bleiben. Dann kannst du als Kleinunternehmer auch ohne Umsatzsteuer vermieten.
Achtung, wenn du mit Umsatzsteuer vermietest, gilt der geringe Steuersatz von 10% nur auf die Miete selbst und wenige andere Ausnahmen. Der Rest, wie zum Beispiel der Parkplatz, ist mit 20% Umsatzsteuer zu versteuern.
Unser Angebot gibt es online – für alle in Österreich Steuerpflichtigen, egal wo du gerade bist – oder vor Ort, in unserer Kanzlei im Zentrum von Graz.
Kann ich Verluste aus der Vermietung mit anderen Einkünften ausgleichen?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Wenn du allerdings nur Verluste hast, dann kann es sein, dass dich das Finanzamt als „Liebhaberei“ einstuft und deine Verluste streicht. Dies geschieht, wenn du über mehrere Jahre keine Gewinne aus deiner Vermietung erwirtschaftest.
Muss ich auch Verluste aus einer Vermietung in der Steuererklärung angeben?
Wenn du deine Wohnung vermietest und nach Abschreibungen und laufenden Kosten über mehrere Jahre nie ein Gewinn übrigbleibt, dann gilt das steuerlich als „Liebhaberei“. Das heißt deine Verluste darfst du nicht mit anderen Einkünften ausgleichen und musst sie deshalb auch nicht in die Steuererklärung aufnehmen. Verluste aus einzelnen Jahren kannst du üblicherweise in der Steuererklärung geltend machen.
Wir empfehlen solche Fälle mit einem Steuerberater bzw. einer Steuerberaterin zu besprechen, um zu klären, wann Verluste in die Steuererklärung eingetragen werden können und wann nicht.
Was muss ich bei der Vermietung an Angehörige beachten?
Die Vermietung an Angehörige ist zu fremdüblichen Konditionen ganz normal möglich. Eine Ausnahme besteht nur bei der Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder, diese wird steuerlich nicht anerkannt.
Was passiert, wenn meine Vermietung als Liebhaberei eingestuft wird?
Wenn du auch nach mehreren Jahren noch keinen Gewinn mit deiner Vermietung gemacht hast, kann es sein, dass das Finanzamt deine Vermietung als Liebhaberei einstuft. Für dich bedeutet das, dass du die Verluste nicht mit anderen Einkünften, wie zum Beispiel deinem Gehalt als Angestellte:r, ausgleichen darfst.
Das Finanzamt ändert dann auch deine alten Steuerbescheide und verlangt Steuernachzahlungen von dir.
Achtung! Wenn du zum Beispiel eine Anlegerwohnung mit Umsatzsteuer gekauft hast, und dir die Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt hast, dann will das Finanzamt auch die Vorsteuer zurück!
Du hast noch mehr Fragen zu Steuern und Vermietung?
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Alle unsere Dienstleistungen kannst du auch Online in Anspruch nehmen, wir richten uns nach dir!
Disclaimer: Diese Information gibt bloß einen ersten Überblick und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie kann ein ausführliches und individuelles Beratungsgespräch nicht ersetzen. Enzinger Steuerberatung übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit dieser Information.